En un peu plus d’un an, le marché du crédit immobilier est passé d’une phase d’euphorie générale, qui s’est achevée en novembre 2010 sur un plus bas historique (3,35% taux moyen sur une durée d’emprunt de 20 ans), à une phase marquée par une profonde inquiétude. Un sentiment partagé par les établissements bancaires et les emprunteurs qui n’hésitent plus à scruter à la loupe les conditions d’emprunt. Cette tension généralement consentie s’explique à plusieurs niveaux tant économique et financier que psychologique.
Premièrement, voilà plus d’un an que le marché du crédit immobilier s’est installé dans une tendance haussière à laquelle les esprits se sont habitués ; deuxièmement, la crise des dettes souveraines amorcée l’été dernier a frappé durement le marché du refinancement bancaire ; troisièmement, le durcissement de la réglementation bancaire en Europe se fait de plus en plus pressant ; enfin, l’attentisme préélectoral finit d’éteindre l’enthousiasme de certains candidats à l’emprunt.
Une hausse des taux d’intérêt relative mais durable
Les taux d’intérêt sont toujours en hausse, et ce depuis novembre 2010. Ne gageons pas que leur potentiel de hausse restant soit tari, mais considérons toutefois que cette hausse est somme toute, pour le moment, relative. Si les comparaisons historiques sont toujours difficiles d’un point de vue macroéconomique, il faut considérer que la crise qui nous frappe depuis l’été dernier a relativement épargné les taux d’intérêt appliqués aux crédits immobiliers. Fin 2008, le taux moyen sur 20 ans était alors de 5,35% (avec un OAT 10 ans à 3.42%) alors qu’il n’est aujourd’hui que de… 4,10% (OAT 10 ans à 3,12%).
Les primo-accédants, nouvelles premières victimes du resserrement du crédit
Première conséquence de cette tendance haussière amorcée en novembre 2010 : la difficulté de plus en plus sensible des primo-accédants à bénéficier d’un prêt à la hauteur de leurs besoins. Premiers bénéficiaires des prêts de longues durées (d’une durée supérieure ou égale à 25 ans), les primo-accédants sont en effet les premières victimes de la hausse des taux d’intérêt (encore plus marquée sur les longues maturités) et, à nouveau, parfois les premiers exclus du marché de l’acquisition. Cette situation est d’autant plus inquiétante dans les grandes métropoles où les prix au mètre carré sont très élevés et qu’elle se conjugue avec une réduction significative des conditions d’octroi du PTZ Plus (Prêt à Taux Zéro +).
Une exigence accrue de garantie de financement
La conséquence la plus évidente du resserrement du crédit immobilier se fait donc sentir au niveau des emprunteurs ne disposant que d’un capital de départ (apport personnel ou première acquisition) restreint. Le temps est bien révolu où il était aisément possible d’emprunter sur 30 ans avec un apport personnel ne couvrant que les frais annexes (notaire, garantie, etc.). L’heure semble aujourd’hui être passée au « risque zéro » pour les établissements bancaires sur lesquels la crise des dettes souveraines et les exigences des nouvelles réglementations européennes (Bâle III) se font lourdement sentir. Les banques ne misent quasiment plus que sur les projets d’acquisition mûris et garantis par les sociétés de cautionnement. De plus en plus scrupuleuses sur l’examen des risques, les banques sont, en ce début d’année, moins enclines à prêter sur des maturités longues (supérieures ou égales à 25 ans). Ceci est encore plus vrai, lorsque l’apport est inférieur à 20 % de la valeur du bien acheté.
L’attentisme préélectoral, dernier facteur aggravant du premier semestre 2012
Echéance incontournable, l’élection présidentielle de mai 2012 finit d’inciter le marché immobilier à un certain attentisme de la part des acheteurs potentiels. Ces derniers, souvent déçus par les coupes franches données fin 2011 aux mesures incitatives de l’Etat (suppression du PTZ Plus dans l’ancien, diminution de l’avantage Scellier, changement de fiscalité sur l’imposition des plus-values des investissements locatifs et des résidences secondaires…), sont enclins à reporter leur projet dans l’espoir de promesses de campagne tenues. Pourtant, comme le Président Chirac le reconnaissait : « Les promesses n’engagent que ceux qui les reçoivent. »
Par Ludovic Huzieux, Directeur associé chez Artémis courtage.
Actus semaine 4 Eco-PTZ
Crédit à la consommation : les Français délaissent le crédit revolving
Acheter une voiture, financer des travaux… Les Français ont continué de recours au crédit à la consommation pour financer leurs projets. Selon le courtier en crédit Empruntis.com, si la demande de prêt conso est restée relativement stable depuis 2009, les Français ont abandonné le crédit revolving (ou crédit renouvelable), « qui subit uneforte baisse de près de 50% en deux ans », constate le courtier en ligne.
La raison ? La loi Lagarde, du nom de la précédente ministre de l’Economie, a réformé le crédit revolving en obligeant tous les organismes de crédit à
proposer pour une somme supérieure ou égale à 3 000 euros, un prêt personnel comme alternative au crédit revolving. Les consommateurs n’ont alors pas hésité à faire leur choix : les prêts personnels bénéficient de taux d’intérêt nettement inférieurs (aux alentours des 5 %) à ceuxdes crédits renouvelables (jusqu’à 19 %), ils se remboursent sur une durée fixée à l’avance et par une mensualité fixe. Bien plus lisibles et beaucoup moins chers, ils sont donc plus facilement remboursables par les emprunteurs.
Globalement selon le courtier, les motifs pour lesquels les Français souscrivent un crédit sont stables : 57 % d’entre eux veulent acheter une voiture, 27 % ont recours au prêt personnel, et 10 % d’entre eux veulent réaliser des travaux dans leur habitation. Le montant moyen de la demande est très stable autour de 12 000 euros, de même quela durée moyenne demandée 40 mois. Mais surtout, les emprunteurs en 2011 disposent de revenus plus importants que les années précédentes, avec 4 600 euros par mois en moyenne, contre 4 200 euros en 2009. « Il ne fait aucun doute que les Français diffèrent d’ores et déjà certains de leurs projets. Inquiets du contexte économique, ils s’excluent d’eux-mêmes durecours au crédit à la consommation », analyse Maël Bernier,porte-parole du groupe empruntis.com.
La CAPEB lance une collection de « Cahiers de Tendances »
« Quel(s) artisan(s) en 2025 ? » Tel est le titre du premier volume de la collection de 9 cahiers de tendances lancée par la CAPEB (Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment). L’objectif est « d’analyser et de comprendre les grands bouleversements de notre société et leurs impacts sur le secteur du bâtiment ». Les huit prochains cahiers, qui seront consacrés aux grands métiers du secteur, paraîtront d’ici à la fin 2013. Le secteur du bâtiment est confronté à de nombreuses évolutions économiques, techniques et réglementaires et la CAPEB veut accompagner artisans et petites entreprises du bâtiment à comprendre tous les enjeux de la professions d’ici 2015. « L’enjeu : donner aux entreprises artisanales des clés pour s’adapter, innover et conforter leur rôle dans l’économie locale », souligne la Confédération.
Le premier volume est un cahier d’analyse transversale : il sera suivi de 8 volumes consacrés aux corps de métiers, à paraître d’ici à la fin 2013. Structuré en trois grandes parties, il propose à ses lecteurs une analyse des grandes transformations du monde, de la société et du bâtiment, puis un éclairage sur leurs implications directes sur les entreprises artisanales du bâtiment. Fin de l’énergie abondante et réchauffement climatique, changements sociologiques et règne du « toujours plus », mutation de la filière du bâtiment et nouvelles normes de construction, évolutions techniques et nouveaux produits… Des experts techniques de différents horizons ont également apporté leurs analyses respectives afin de compléter, parfois d’éclaircir sous un angle différent les tendances ressenties par les artisans. Enfin, des études, des enquêtes ou encore des documents prospectifs connexes ont été ajoutés à la réflexion. Le premier volume est distribué gratuitement par les CAPEB départementales ou téléchargeable sur www.capeb.fr.
Crédit immobilier : les banques plus sélectives selon Artemis Courtage
En un peu plus d’un an, le marché du crédit immobilier est passé d’une phase d’euphorie générale, qui s’est achevée en novembre 2010 sur un plus bas historique (3,35% taux moyen sur une durée d’emprunt de 20 ans), à une phase marquée par une profonde inquiétude. Un sentiment partagé par les établissements bancaires et les emprunteurs qui n’hésitent plus à scruter à la loupe les conditions d’emprunt. Cette tension généralement consentie s’explique à plusieurs niveaux tant économique et financier que psychologique.
Premièrement, voilà plus d’un an que le marché du crédit immobilier s’est installé dans une tendance haussière à laquelle les esprits se sont habitués ; deuxièmement, la crise des dettes souveraines amorcée l’été dernier a frappé durement le marché du refinancement bancaire ; troisièmement, le durcissement de la réglementation bancaire en Europe se fait de plus en plus pressant ; enfin, l’attentisme préélectoral finit d’éteindre l’enthousiasme de certains candidats à l’emprunt.
Une hausse des taux d’intérêt relative mais durable
Les taux d’intérêt sont toujours en hausse, et ce depuis novembre 2010. Ne gageons pas que leur potentiel de hausse restant soit tari, mais considérons toutefois que cette hausse est somme toute, pour le moment, relative. Si les comparaisons historiques sont toujours difficiles d’un point de vue macroéconomique, il faut considérer que la crise qui nous frappe depuis l’été dernier a relativement épargné les taux d’intérêt appliqués aux crédits immobiliers. Fin 2008, le taux moyen sur 20 ans était alors de 5,35% (avec un OAT 10 ans à 3.42%) alors qu’il n’est aujourd’hui que de… 4,10% (OAT 10 ans à 3,12%).
Les primo-accédants, nouvelles premières victimes du resserrement du crédit
Première conséquence de cette tendance haussière amorcée en novembre 2010 : la difficulté de plus en plus sensible des primo-accédants à bénéficier d’un prêt à la hauteur de leurs besoins. Premiers bénéficiaires des prêts de longues durées (d’une durée supérieure ou égale à 25 ans), les primo-accédants sont en effet les premières victimes de la hausse des taux d’intérêt (encore plus marquée sur les longues maturités) et, à nouveau, parfois les premiers exclus du marché de l’acquisition. Cette situation est d’autant plus inquiétante dans les grandes métropoles où les prix au mètre carré sont très élevés et qu’elle se conjugue avec une réduction significative des conditions d’octroi du PTZ Plus (Prêt à Taux Zéro +).
Une exigence accrue de garantie de financement
La conséquence la plus évidente du resserrement du crédit immobilier se fait donc sentir au niveau des emprunteurs ne disposant que d’un capital de départ (apport personnel ou première acquisition) restreint. Le temps est bien révolu où il était aisément possible d’emprunter sur 30 ans avec un apport personnel ne couvrant que les frais annexes (notaire, garantie, etc.). L’heure semble aujourd’hui être passée au « risque zéro » pour les établissements bancaires sur lesquels la crise des dettes souveraines et les exigences des nouvelles réglementations européennes (Bâle III) se font lourdement sentir. Les banques ne misent quasiment plus que sur les projets d’acquisition mûris et garantis par les sociétés de cautionnement. De plus en plus scrupuleuses sur l’examen des risques, les banques sont, en ce début d’année, moins enclines à prêter sur des maturités longues (supérieures ou égales à 25 ans). Ceci est encore plus vrai, lorsque l’apport est inférieur à 20 % de la valeur du bien acheté.
L’attentisme préélectoral, dernier facteur aggravant du premier semestre 2012
Echéance incontournable, l’élection présidentielle de mai 2012 finit d’inciter le marché immobilier à un certain attentisme de la part des acheteurs potentiels. Ces derniers, souvent déçus par les coupes franches données fin 2011 aux mesures incitatives de l’Etat (suppression du PTZ Plus dans l’ancien, diminution de l’avantage Scellier, changement de fiscalité sur l’imposition des plus-values des investissements locatifs et des résidences secondaires…), sont enclins à reporter leur projet dans l’espoir de promesses de campagne tenues. Pourtant, comme le Président Chirac le reconnaissait : « Les promesses n’engagent que ceux qui les reçoivent. »
Par Ludovic Huzieux, Directeur associé chez Artémis courtage.
