Le Journal officiel du 18 décembre 2011 nous apprend que, sur décision de Bercy, quatre nouvelles communes de la zone C sont désormais éligibles au dispositif Scellier : les Herbiers (Vendée), Sainte-Pazanne (Loire Atlantique), Clisson (Loire Atlantique) et Pontarlier (Doubs). Trois décisions similaires avaient déjà été prises en juin, août et octobre 2011. Bercy continue ainsi de rester à l’écoute des maires de ville de taille moyenne qui savent justifier d’une volonté de croissance maîtrisée du parc immobilier de leur commune. En effet, proposer à la population un choix résidentiel cohérent, qui s’appuie sur un équilibre entre accession à la propriété, logement social et logement privé locatif, c’est aussi maintenir localement les emplois, séduire les jeunes actifs avec des logements neufs équipés et bien isolés et permettre à tous ceux qui sont attachés à leur région d’éviter l’expatriation vers les banlieues des grandes agglomérations.
Dans ces quatre communes, la dynamique démographique est positive (+ 49 % sur les 10 dernières années à Sainte-Pazanne), la vacance est faible (moins de 4 % aux Herbiers) et la part des actifs, spécialement dans la tranche 25-35 ans, favorable à la location de logements de petite et moyenne surfaces. Quant à l’évaluation des bassins d’emploi, l’étude réalisée par la CEPI nous révèle qu’à Pontarlier, par exemple, on compte 135 emplois pour 100 actifs habitant la commune, ce qui atteste de l’attractivité de la ville au-delà de ses frontières. Cette opportunité offerte à ces agglomérations injustement marginalisées confirme tout l’intérêt du dispositif Scellier. En ce sens, le ministère des Finances envoie un signal positif aux différents acteurs du marché immobilier : promoteurs, constructeurs, commercialisateurs, investisseurs et surtout locataires en attente d’un logement dans la ville de leur choix.
En revanche, l’ambiguïté régnant à la tête du gouvernement qui, avec la suppression de la loi Scellier, a décidé de se priver, dès 2013, d’un levier extrêmement efficace de développement ciblé de logement, nous interpelle, alors même que tous les observateurs crient haut et fort :
– que le coût budgétaire du dispositif Scellier est nul en comparant la réduction d’impôt sur le revenu dont le montant est étalé sur 9 ans à la TVA encaissée par l’Etat dans la seule année de commercialisation ;
– que le dispositif contribue, à hauteur d’environ 70 000 logements par an, au rattrapage du déficit d’offres ;
– que l’immobilier locatif représente une alternative valable pour préparer sa retraite.
En étendant les bienfaits de la loi à de nouvelles communes, Bercy nous prouve qu’en se donnant les moyens d’une évaluation cas par cas, le dispositif prend tout son sens. Le ministère pourrait aussi décider d’en exclure les centaines de communes qui ne remplissent pas les critères de croissance démographique, de vacance, de densité d’équipement commercial et d’infrastructures scolaires et de transports, nécessaires à la validation d’un marché locatif dynamique. Indiscutablement, l’Etat y gagnerait en crédibilité, et la polémique sur les avantages de cette loi n’aurait plus lieu d’être.
Reste à l’administration fiscale à lui trouver une nouvelle dénomination, qui éclairerait peut-être les politiques. Par exemple : « développement territorial maîtrisé de l’offre de logement », « participation de l’Etat à la prise de risque acceptée par le propriétaire investisseur », « levier fiscal pour permettre au plus grand nombre de se loger » ou encore « support de développement des normes BBC (bâtiments basse consommation). » Bref, faire en sorte que cette loi – ou celle qui lui succédera –, ne constitue pas une « niche », terme incongru, mais un réel outil de rééquilibrage, une solution gagnant-gagnant à la fois pour le locataire bénéficiaire, l’investisseur prévoyant et la collectivité territoriale responsable.
Par Pierre Alberola, Président Omnium Finance.
